经济不好,房价却坚挺八年的真实原因

发布时间:2016-08-25  来源:新万博体育app-万博APP客户端-万博ios客户端下载置业  点击:

 各位朋友,英国前首相名不虚传,他没有文稿拿在手上却能够那么流畅地做报告,我做不到,奥巴马也做不到。

 
今天我主要是讲两部分,这两部分从表面上来看没有什么关系,但实际它们之间的关系是很重要的。前半部是关于中国房价的问题,中国的房价是目前中国经济发展的亮点,大家都知道,目前中国经济发展不是那么好,但楼价坚挺,讲到楼价经济的问题,以上海来说,以北京来说,以其它所谓一线城市来说大约有八年的时间都很稳定,楼价很高,而今年楼价还继续上去,主要因为减息,楼价能够维持相当高的水平已经有八年之久,全中国到处都是高楼大厦,而楼价比美国高一倍都不止,所以在财富方面来看,如果以楼价来算,中国是高过美国很多的。
 
1、房价持续高企 因预期未来收入上升
 
楼价高导致两个主要的问题:第一个问题,楼价高抑制人们移动的潮流,北京楼价贵就少了很多人来北京,上海楼价贵就约束了人们搬去上海;第二个问题,楼价贵有一点不好,就是分配不平均,你没有买到房子,他买了房子,他的身家上升了几倍,这就有财富不均的问题,也有社会不稳定的问题,如果不考虑这些,楼价上升是好事,因为它代表了大家的财富上升,也就是代表了预期收入上升。所以房价高的问题,假如不是有故意炒高房价的行为,房价高是反映了经济实力的增加,原则上除了刚才我们讲到的财富不均的问题,我是不反对楼价上升的。
 
现在基本的问题是,为什么中国房价会高企?为什么其它不是一线的城市房价也不低?为什么之前中国楼价可以如此坚挺?你不要跟我说是地少人多的问题,香港很多地方人口密度都比中国高,印度人口密度也比中国高,但它没有中国房价的问题,中国的房价能够站得稳,而且在相当高的水平下不单单是地少人多的问题,主要的问题在于预期将来的高收入上,应该说房价就是所谓预期年薪收入的积蓄除以利率,预期年金收入好,所以现在房价这么高,但预期收入并不是真正的收入,将来的收入到底怎么样,到那时才会知道,虽然中国经济目前有很多问题,但目前看楼价的反应,将来的收入是会不错的。
 
为什么预期收入高呢?答案非常简单:中国改革几十年以来,人们的知识增长得很快,青年学得很快,中国人很聪明,年轻好学,将知识用在商业方面,有相当的成就,尤其是目前在数码科技,一些做生意的方法,种种情况之下,中国人是学得快的。就是因为这类有市场价值的知识增长,中国目前做得非常好,这也是目前房价高企这么长时间的原因之一。
 
你不要忘了,楼价高企不是真实收入,而是预期收入,它预期好,而这个预期是可以改变的,楼价的高企不是基于真正的收入而是预期收入,假如预期改变,房价就会跌得很快,当房价急跌的时候就会有很大的问题,譬如日本在80年代后期楼价暴跌,到今天了快30年都翻不了身,这是很大的问题,所以我很担心假如北京有什么计划把房价弄低,就会影响预期,从而造成很大的问题。
 
现在说要抽房地产税,很多房子都是空置的,没有房租可以收,要交税,假如他们到市场上卖楼,可以触发房价大跌的情况,但要把它弄上去就不那么容易了,90年代中国的房价大跌,跌了三分之二,结果朱镕基做得好,终于把经济搞起来了,后来房价大幅上升。朱镕基在90年代能够把经济搞得好,因为当年可以改进的地方很多,当年还有很大的弹性可以做,假如今天楼价再跌三分之二,那就麻烦多了,因为我们没有了当年的弹性,可以通过人口大流动等种种放宽方法来搞,现在变成了经济方面没有弹性。
 
2、大学研究院应更重视基础研究
 
我现在要讲下一个问题了,中国的青年知识增加,有商业价值的知识增加,有楼价上升的基本原因,从这方面来看,我个人的观点就是不仅中国人聪明,学得快,而且中国的中学是不错的,大专和本科也是不错的,但到了研究院的时候问题就出现了,有商业价值的知识中国发展得很不错,中国人聪明、学得快,大家都知道,一看到知识可以增加收入的时候就学得很快,这是中国发展快的原因之一,但有些知识没有直接的商业价值,这一方面就非常不好,譬如大学的研究院,我对他们很失望,假如真要成为领导世界的大国,没有市场价值的知识不能缺少。
 
我举英国的例子,英国是个小国家,但它曾经雄视地球,所谓的日不落帝国,为什么那么小的国家可以控制大部分的世界呢,问题在于他们出了几个大思想家,他们的制度能培养出大思想家。回看18、19世纪,在物理学有牛顿,在社会科学、经济学有斯密,在生物学有达尔文,随便一提就有这几个,当然还有其他很多,因为有了这些所谓思想大师的存在。
 
最近我在北京出版了一本书《科学与文化》,书里说得很清楚,中国学生到外国念书念得非常好,研究做得非常好,他们都不肯回来,因为大家都知道中国有太多问题,人事关系、约束言论太多……现在很多外国大师,一年20万美金就可以请到,中国可以请很多很厉害的人回来,但他们不知道怎么做,管得太严,就把研究院的制度搞得不好了。
 
我认为在这方面北京要大胆尝试一下,放手让他们自己做,所以我个人的建议就是选出几间大学,答应五年内给他们多少经费,然后放手让他们自己去搞,让他们自己自由收学费,教什么科目都可以,就放手让他们去做,老师的薪水怎么定也让他们自己决定,收多高的学费也让他们自己去收,完全不管,试试几年嘛,看看发展如何。
 
美国人批评中国人没有创意、中国人没有想像力,中国人什么都行就是创意不行,批评太多,完全是胡说八道。中国人怎么会没有创意?看看苏东坡、看看李白,中国诗人的想像力是最丰富的,外国诗人没有中国诗人那么有想像力,中国人以前吟诗写词,但要他们转去做科学也没有问题,因为想像力还存在。
 
我们拿钱去美国哈佛大学念书,6万美金一年,多少人能出得起学费呢?中国有许多许多聪明的学生,为什么不在自己本国培养呢?以中国的经济实力可以请到外国的大师。所以我个人认为,楼价能够很坚挺地站住,只要不是财富不均的问题,这就是好事,反映了人们预期将来收入高企,但基本上没有直接商业价值的思想的发展,重要基础研究的发展,在这方面中国做得非常差,我不理你收入多高,假如没有了基础研究和有市场价值的思想,这方面搞不起来,中国充其量也不过是地球上的二等公民,要把它搞起来,离做一等公民,就差那么一点,这一点要靠(政府)大放手,不要管。
 

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